【基礎知識】不動産査定の流れや費用、相場の計算方法④

4. 不動産査定での査定価格はどうやって決まる？査定方法と査定額シミュレーション

査定価格が決まるまでの考え方と、査定を計算して決めるための「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つの方法があります。

 

①取引事例比較法

主にマンションや土地の売買に使用される方法です。
物件の周辺で直近に取引された類似事例の売却価格と比較する方法です。
近所で似たような物件の取引事例があれば、査定する物件も同じような価格で売れるだろうというのが、計算の発想となっています。

 

 

②原価法

主に一戸建ての不動産査定を想定しています。
建物を新築で建てた場合の建築費（「再調達価格」と呼ぶ）を求め、そこから築年数による減価分を差し引く「減価修正」により建物価格を査定する方法です。
求めた建物価格に土地価格をプラスして査定価格を算出するものです。

③収益還元法

物件から得られる家賃収入によって査定価格を算出する方法で、おもに投資用不動産に用いられる査定方法です。
収益還元法にはさらに「直接還元法」と「DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法」の2種類があります。

収益還元法は、年間の家賃収入から管理費や修繕費などの経費を差し引いた純利益を「還元利回り」と呼ばれる数値で割って計算する方法です。計算方法が簡易なため、一般的に広く利用されています。

一方のDCF法は、一定期間後に物件を売却することを前提に、期間中の家賃収入（純収益）と将来の売却価格をともに現在価値に割り引いて算出する方法です。
DCF法はより精緻な査定価格の計算方法といえますが、計算式が複雑になり、金融機関が融資の際に不動産を評価するために利用するケースが一般的です。